Tantangan Pembangunan Perumahan Indonesia

Rumah adalah persyaratan hidup yang tidak bisa ditawar bagi manusia. Kebutuhan akan tempat berteduh ini sudah ada sejak manusia pertama menjejakkan kakinya di Bumi.  Jika dulu rumah hanyalah sekedar tempat berlindung dari cuaca dan serangan binnatang buas maka sekarang rumah juga mengemban banyak fungsi sosial dan kemasyarakatan. Rumah juga adalah cerminan harkat dan martabat manusia. Semakin baik dan bagus rumahnya maka level individu penghuni rumah tersebut di mata masayarakat semakin tinggi. 

Pada saat ini Indonesia dihadapkan pada tantangan yang sangat besar di bidang perumahan yaitu besarnya backlog kepemilikan rumah layak huni yang harus dibangun sebagai wujud kehadiran negara dalam menyejahterakan rakyat dari sektor perumahan.  Angka backlog pada Tahun 2016 menunjukkan besaran 11.4 juta unit dan angka itu menuntut kerja keras pemerintah untuk mewujudkan kinerja 1 juta unit per tahun agar bisa mengurangi backlog hingga 50% pada tahun kelima.

TANTANGAN

Tentu saja banyak tantangan yang harus diselesaikan berkaitan dengan PR besar ini dan paling tidak beberapa diantaranya adalah :

1. Mahalnya harga tanah

Di kota besar dimana populasi manusia sangat padat, lahan untuk bertahan hidup semakin sempit. langkanya lahan ini menyebabkan harga tanah melambung tinggi.  Akibatnya, alih-alih membangun rumah yang layak, banyak masyarakat kita yang justru tidak mampu untuk sekedar membeli lahan yang cukup untuk membangun rumahnya. Di satu sisi, ketatnya persaingan untuk mendapatkan lahan menyebabkan ada pihak-pihak yang memiliki kekuatan modal besar sengaja (atau tidak sengaja) melakukan pembelian lahan besar-besaran (monopoli lahan) sehingga kemudian kepemilikan lahan hanya dipegang oleh segelintir pemodal. Pada akhirnya rakyat kecil yang membutuhkan lahan di perkotaan hanya bisa menyewa rumah tanpa mampu memilikinya.  Kondisi ini awalnya hanya terjadi di kota-kota besar namun ditengarai pada zaman teknologi informasi yang begitu terbuka sistem kartel lahan ini juga mulai merambati kota-kota dengan kepadatan sedang bahkan rendah meskipun dalam level yang tidak terlalu parah. Ide mengembangkan land banking sebagai sistem yang diharapkan dapat melakukan kendali atas akuisisi lahan besar-besaran adalah langkah maju yang diharapkan dapat menjadi terobosan yang baik bagi keberpihakan pemerintah kepada masyarakat kecil yang tidak mampu membeli lahan untuk membangun rumah.

2. Regulasi yang belum mendukung

Dari sudut pandang regulasi, masih banyak NSPK bidang perumahan yang harus disusun dan ditetapkan pemerintah sehubungan dengan PR besar ini. Peraturan Pemerintah No 16 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah No 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah misalnya, sampai saat ini belum ditindaklanjuti dengan peraturan menteri yang menjabarkan detailnya. Selain itu beberapa pedoman dan petunjuk teknis juga harus diperbarui menyusul perkembangan peraturan perundangan terbaru, kondisi kebencanaan dan teknologi-teknologi terbaru di bidang infrastruktur.

Dari bidang perizinan, ada rangkaian panjang persyaratan yang harus dipenuhi oleh para pengembang dalam membangun rumah hunian berimbang bagi masyarakat berpenghasilan rendah.  Hal ini sangat memberatkan langkah para developer yang sekarang coba digandeng oleh pemerintah dalam menyediakan rumah layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Saat ini pemerintah sedang melakukan usaha mereduksi hambatan perizinan ini dengan : (a) menghapus proses perizinan yang tidak diperlukan, (b) menggabungkan beberapa izin yang secara substansi dipandang sama, (c) mempercepat waktu pelayanan dari 943 hari menjadi 44 hari dan (d) menyederhanakan persyaratan bagi program perumahan yang memperkuat perkembangan pembangunan perumahan dari 33 izin menjadi 11 izin. Sebagai informasi tambahan, di zaman millenial yang menuntut pelayanan publik menyesuaikan dengan kecepatan, kemudahan dan kehadiran internet, Kepala BKPM selaku lembaga negara yang membidangi perizinan telah menetapkan peraturan mengenai Online Single Submittion (OSS) yang mewajibkan seluruh stakeholder perizinan di pusat dan daerah melakukan pemutakhiran data perizinan melalui aplikasi OSS. Aplikasi ini diharapkan dapat mempermudah proses perizinan perumahan seperti yang diharapkan Kementerian PUPR.

Selain itu di daerah maupun di tingkat nasional, Rencana Pembangunan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP) belum ditetapkan oleh kepala daerah sehingga pembangunan perumahan belum memiliki road map yang mantap menuju ketercapaian RPJMN lima tahunan.

3. Pembiayaan yang besar

Di negara-negara maju dimana pemerintah lebih berposisi sebagai fasilitator pembangunan, pihak swasta berperan sangat besar dalam pembangunan negara. Di negara kita sendiri, skema Kerja Sama Pemeritah dan Badan Usaha (KPBU) sedang digalakkan menyusul besarnya beban negara atas tuntutan pembiayaan pembangunan. Bandung akan jadi pilot project dalam skema baru ini dalam membangun tower rumah susun pertama yang dibangun dengan skema KPBU. Direncanakan pada 2020 nanti market sounding atas rusun yang direncanakan dibangun di lokasi Paldam tersebut akan bisa mulai dilaksanakan.

Selain itu, pemerintah juga mendorong masyarakat membangun rumahnya secara mandiri sesuai dengan syarat teknis yang telah diatur dalam regulasi bangunan gedung di Indonesia. Kemandirian ini sangat diharapkan oleh pemerintah dengan tentu saja tetap berkoordinasi dengan pemerintah daerah dalam mengatur dan mengarahkan pola pembangunannya.

Masih dalam rangka menyelesaikan tantangan pembiayaan ini, saat ini Kementerian PUPR sedang menyuarakan tagline perumahan berbasis komunitas (community based housing development) sebagai sebuah solusi bagi penyediaan perumahan berbasis komunitas. Komunitas yang dimaksud adalah seperti komunitas tukang cukur (telah dilakukan launching oleh Presiden RI baru-baru ini di Garut Jawa Barat, komunitas petani lele, komunitas nelayan, dll.

   

POTENSI DAN PERAN PEMERINTAH PUSAT DAN PEMERINTAH DAERAH

Untuk menghadapi tiga tantangan diatas ada beberapa potensi yang bisa dimaksimalkan pemerintah dalam mewujudkan program penyediaan perumahan ini yaitu :

1. Peran Bapppeda

(a) Melaksanakan koordinasi dan sinkronisasi perencanaan pembangunan daerah di kabupaten/kota.

Saat ini Kementerian Dalam Negeri telah memberi ruang yang cukup bagi pemerintah provinsi untuk melakukan asistensi pada program-program daerah. Ruang ini bisa digunakan oleh Bapppeda provinsi untuk dapat lebih mempertajam penyelarasan program-program bidang perumahan di daerah untuk menunjang program penyediaan 1 juta rumah per tahun ini.

(b) menyiapkan usulan/proposal kegiatan dan kelengkapan administrasi.

Dengan bermitra bersama OPD perumahan setempat, Bapppeda sebagai bank data dapat melakukan support atas usulan-usulan daerah agar probabilitas pembangunannya pada tahun yang diprogramkan menjadi lebih besar.

(c) Menjamin keselarasan antara program bidang perumahan dan program prioritas daerah.

Bappeda adalah think tank nya pemerintah daerah. Karenanya tumpuan penyelarasan program pusat dan daerah ada di badan ini. Jangan sampai terjadi overlapping atau bahkan crash antara program -program bidang perumahan di pusat dan program di daerah.

2. Peran OPD dinas perumahan dan permukiman setempat

(a) melakukan koordinasi untuk menjamin kriteria usulan sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Dalam SOP pemrograman yang diterapkan pemerintah pusat, semua usulan pembangunan dri daerah wajib diketahui oleh dinas perumahan/permukiman setempat baik di tingkat kabupaten/kota maupun di tingkat provinsi melalui jalur Musrembang maupun melalui jalur Konsultasi Regional. Hal ini dimaksudkan agar berbagai pengusulan pembangunan program perumahan benar-benar merupakan kebutuhan masyarakat yang direpresentasikan oleh dinas permukiman setempat.

(b) menjamin calon pemanfaat dan penghuni yang memenuhi syarat.

Identifikasi calon penghuni adalah hal yang wajib dilakukan. Bahkan jika memungkinkan sudah berupa data by name by address yang valid. Ini untuk menjaga agar output pembangunan tidak salah sasaran dan betul-betul dimanfaatkan oleh calon penghuni yang sudah jelas eksistensinya.

(c) menyelaraskan kebutuhan daerah dengan dukungan pemerintah sesuai tingkat prioritasnya.

Pemerintah pusat tentu saja tidak bisa bekerja sendirian dalam mengemban amanah 1 juta rumah per tahun. Diperlukan sinergi dan dukungan program sejenis di daerah agar penanganannya dapat terlaksana dengan komprehensif. Dinas perumahan dan permukiman di daerah diharapkan dapat mengambil peran ini. Dengan kehadiran dinas perumahan dan permukiman daerah, penyelarasan kebutuhan dan dukungan pemerintah daerah dapat dilakukan sehingga pembiayaan dari pemernitah pusat dapat lebih fokus dan efisien.

3. Peran SNVT Pembiayaan Perumahan

(a) pengelolaan data yang akurat dan uptodate

Data adalah hal penting dalam program penyediaan perumahan ini. Tanpa data yang akurat, pemerintah tidak dapat berbuat banyak atau tidak dapat memberikan solusi terbaik bagi tantangan bidang perumahan di daerah. Karenanya posisi SNVT Pembiayaan Perumahan menjadi strategis dalam melakukan collecting data pendukung bagi program-program pemerintah pusat yang harus disinergikan di daerah. 

(b) melakukan koodinasi dan konsolidasi di pusat dan daerah

Karena pemerintah pusat dan semua daerah kabupaten/kota/provinsi memungkinkan untuk melakukan kegiatan dan program yang sama maka dikhawatirkan terjadi tumpang tindih program di daerah. Untuk itu SNVT Pembiayaan Perumahan harus secara berhati-hati mengkoordinasikan dan mengkonsolidasikan program-program -terutama dengan Bapppeda- agar fokus dan saling menguatkan.

(c) meneliti kelengkapan administrasi usulan

Semua persyaratan administrasi yang diperlukan telah ditetapkan oleh pemerintah pusat dalam hal ini Kementerian PUPR di Jakarta. SNVT Pembiayaan Perumahan berperan menjembatani screening kelengkapan administrasi itu agar sesuai dengan kebutuhan Kementerian PUPR.

(d) menjaga sinergi antara program pusat, daerah dan sektor lain berjalan baik

SNVT Penyediaan Perumahan wajib mensinergikan program pusat, program prioritas daerah dan program sektir lain yang berkaitan dengan penyediaan 1 juta rumah per tahun ini.  Dengan demikian output pencapaian program bisa lebih cepat tercapai.

(e) menjamin usulan kegiatan yang sudah commited (disepakati secara nasional oleh pemerintah pusat)

Ada beberapa kegiatan yang telah disepakati kerja samanya oleh Pemerintah Pusat dan lembaga lain di dalam maupun luar negeri. Hal ini menjadi tanggung jawab SNVT Penyedian Perumahan untuk mendukung, melaksanakan dan melaporkan hasil kesepakatan tersebut di daerahnya.

(f) fokus pada outcome
SNVT Penyediaan Perumahan diharapkan dapat menjaga pemanfaatan hasil pembangunan agar dapat memperpanjang umur bangunan dan memperluas daya jangkau layanan kepada masyarakat.

PROGRAM UNGGULAN

1. Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya

BSPS adalah bantuan pemerintah bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk mendorong dan meningkatkan keswadayaan dalam peningkatan kualitas rumah atau pembangunan baru rumah beserta prasana dan sarananya.

Kriteria penerima bantuannya adalah :

• WNI yang sudah berkeluarga
• Memiliki atau menguasai tanah dengan hak alas yang sah 
• Belum meiliki rumah atau memiliki satu-satunya rumah yang belum layak
• Belum pernah menerima BSPS atau bantuan program perumahan lainnya.
• Memilik penghasilan dibawah rata-rata upah minimum provinsi.
• Bersedia berswadaya dan membentuk Kelompok Pengguna Bangunan dengan pernyataan tanggung renteng.

Bentuk bantuan :

• Pembangunan rumah baru dengan nilai 35 juta
• Pembangunan rehabilitasi rumah lama dengan nilai 17.5 juta
• Pembangunan prasarana umum dengan nilai yang disesuaikan 

Persyaratan :

1. Diusulkan oleh bupati/walikota/kementerian/lembaga
2. Usulan berisi desa/kelurahan yang memiliki data RTLH dan kekurangan rumah (diutamakan bagi data TNP2K)
3. Usulan minimal berisi 20 rumah per kelurahan
4. Calon penerima rumah memiliki tanah legal dan lokasi tanah sesuai RTRW

2. Rumah Susun (Rusun)

Rumah susun adalah program bantuan perumahan yang dicirikan oleh pembangunan vertikal dengan memanfaatkan lahan secara efektif dan efisien.

Kriteria penerima bantuan adalah :

• Masyarakat berpenghasilan rendah
• PNS
• Pekerja Industri
• Masyarakat perbatasan
• Masyarakat nelayan
• Masyarakat korban bencana
• Masyarakat yang terkena dampak pembangunan pemenith pusat
• Masayarakat pulau terluar, daerah terpencil dan daerah tertinggal
• Masyarakat sosial yang memerlukan kebutuhan khsusus
• Pegawai pemerintah dengan perjanjian kerja (PPPK)
• Perguruan tinggi negeri/swasta
• Lembaga pendidikan keagamaan berasrama

Bentuk bantuan :

• Barak 2 lantai, barak mini 2 lantai dan barak super mini 2 lantai
• Tipe 24 pendek 3 lantai, tipe 24 pendek 4 lantai
• Tipe 24 panjang 3 lantai, tipe 24 panjang 4 lantai

Persyaratan :

• Syarat Administrasi bagi penerima bantuan pemerintah daerah/kementerian/lembaga ;

1. Surat permohonan (ditujukan ke Menteri PUPR, ditandatangani pimpinan tertinggi pemohon bantuan)
2. Surat pernyataan kesesuaian lokasi dengan RTRW setempat oleh OPD/dinas terkait
3. Surat dukungan pemda kabupaten/kota mengenai penerbitan IMB, pengelolaan sampah, penerbitan SLF dan fasilitasi penghunian (ditembuskan ke pemerintah provinsi).
4. Salinan sertifikat tanah atau surat bukti penguasaan tanah dilegalisir oleh instansi berwenang
5. Membuat proposal berisi data umum calon penerima bantuan, gambaran lokasi dan kebutuhan bangunan, gambaran kondisi eksisting, gambaran rencana induk pengembangan dan rencana pengelolaan RUSUN.
6. Surat tanggung jawab pemohon bantuan yang berisi kesiapan penyerahan tanah siap bangun dan tidak bersengketa, tidak akan merubah lokasi pembangunan, bersedia menyelesaikan IMB, jaminan ketersediaan listrik dan air bersih, kesiapan data calon penghuni dan akan memanfaatkan RUSUN sesuai fungsinya.

• Syarat Administrasi bagi penerima bantuan pemerintah peserta didik perguruan tinggi/lembaga pendidikan keagamaan berasrama 

1. Surat permohonan (ditujukan ke Menteri PUPR, ditandatangani pimpinan tertinggi pemohon bantuan)
2. Surat pernyataan kesesuaian lokasi dengan RTRW setempat oleh OPD/dinas terkait
3. Surat dukungan pemda kabupaten/kota mengenai penerbitan IMB, pengelolaan sampah, penerbitan SLF dan fasilitasi penghunian (ditembuskan ke pemerintah provinsi).
4. Surat rekomendasi (dikeluarkan oleh kementerian/lembaga bagi perguruan tinggi negeri, dikeluarkan oleh koordinasi PTS atau lembaga pendidikan tinggi bagi PTS non keagamaan, dikeluarkan oleh koordinasi PTS keagamaan atau lembaga layanan pendidikan tinggi keagamaan bagi PTS keagamaan dan dikeluarkan oleh Kanwil Kementerian Agama bagi lembaga pendidikan keagamaan berasrama)
5. Salinan sertifikat tanah atau surat bukti penguasaan tanah dilegalisir oleh instansi berwenang
6. Membuat proposal berisi data umum calon penerima bantuan, gambaran lokasi dan kebutuhan bangunan, gambaran kondisi eksisting, gambaran rencana induk pengembangan dan rencana pengelolaan RUSUN.
7. Surat tanggung jawab pemohon bantuan yang berisi kesiapan penyerahan tanah siap bangun dan tidak bersengketa, tidak akan merubah lokasi pembangunan, bersedia menyelesaikan IMB, jaminan ketersediaan listrik dan air bersih, kesiapan data calon penghuni dan akan memanfaatkan RUSUN sesuai fungsinya
8. Akte penyelenggaraan PTS dan lembaga pendidikan keagamaan berasrama.

• Syarat Teknis

1. Lokasi harus (a) sesuai RTRW, (b) tersedia jalan akses ke lokasi, (c) bebas banjir dan longsor serta tidak melewati sempadan bangunan/sungai/pantai, (d) memiliki pasokan daya listrik sesuai kebutuhan penghunian dan (e) memiliki pasokan air sesuai kebutuhan penghunian.
2. Tanah yang diusulkan untuk dibangun harus (a) dapat menampung pembangunan sesuai dengan rencana kota, (b) kondisi tanah siap dibangun dan tidak memerlukan pematangan lahan, (c) tidak dalam sengketa tanah (clear & clean) dan (d) ketinggian muka tanah aman dari peil banjir. 

3. Rumah Khusus (Rusus)

Rumah khusus adalah bantuan rumah yang dibangun untuk kebutuhan khusus seperti permukiman transmigrasi, permukiman korban bencana,  rumah sosial lansia/miskin/yatim piatu/anak terlantar, rumah bagi masyarakat yang dibangun di lokasi terpencar dan rumah bagi masyarakat di perbatasan negara.

Kriteria penerima bantuan adalah :

• masyarakat yang tinggal diperbatasan negara
• masyarakat nelayan 
• masyarakat korban bencana
• masyarakat yang tinggal terpencar di daerah perbatasan, pulau terluar, daerah terpencil atau daerah tertinggal
• masyarakat yang terdampak program pembangunan pemerintah pusat
• buruh/pekerja industri di kawasan industri
• pekerja wisata di daerah tujuan wisata/destinasi wisata
• transmigran
• masyarakat lanjut usia, iskin, yatim piatu dan anak terlantar yang secara sosial memerlukan bantuan
• masyarakat yang memerlukan penanganan khusus lainnya

 Bentuk bantuan rumah khusus :

• tipe 28 singel
• tipe 28 kopel
• tipe 36 singel
• tipe 36 kopel

 Persyaratan :

• Persyaratan Administrasi

1. Surat usulan dari pemerintah kabupaten/kota
2. Gambaran umum lokasi, data umum calon penerima bantuan dan kebutuhan bangunan rumah, gambaran kondisi eksisting, gambaran rencana induk pengembangan 
3. Surat pernyataan dari pemerintah kabupaten/kota mengenai kebenaran data dan legalitas lahan
4. Surat pernyataan kesediaan menerima bantuan dari calon penerima 
5. Surat pernyataan kesesuaian lokasi dengan RTRW setempat oleh OPD/dinas terkait
6. Surat keputusan penghunian oleh pemerintah kabupaten/kota 
7. Bukti legalitas lahan dari instansi/OPD terkait

• Persyaratan Teknis

1. Lahan yang diusulkan dalam kondisi siap bangun dan apabila masih membutuhkan pematangan lahan (land clearing, cut & fill/penimbunan & pemadatan tanah), Pemkab/Pemkot selaku pengusul bantuan rumah khusus bersedia sharing dana untuk melakukan pematangan lahan;
2. Lahan yang diusulkan memiliki tekstur tanah yang keras serta daya dukung tanah yang memadai;
3. Lahan yang diusulkan memiliki jalan akses dan sarana transportasi yang memadai untuk melakukan mobilisasi material bangunan;
4. Lahan yang disediakan berada dalam jangkauan jaringan listrik dan air bersih, apabila tidak, maka Pemkab/ Pemkot selaku pengusul bantuan rumah khusus wajib menyediakan jaringan listrik dan air bersih menuju lahan yang diusulkan;
5. Pemkab/ Pemkot bersedia menerima bantuan rumah khusus dalam satu hamparan lahan (tidak tersebar di banyak titik).

4. Rumah Umum & Komersial (RUK)

Rumah umum dan komersial adalah bentuk bantuan rumah layak huni dan terjangkau yang ditujukan kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah, dilengkapi prasarana, sarana dan utilitas yang memadai di lokasi perumahan yang dibangun oleh pelaku pembangunan, masyarakat, pemerintah, atau pemreintah daerah. 

Kriteria perumahan yang dibantu adalah :

• perumahan yang lokasinya memiliki kesesuaian dengan tata ruang sebagai kawasan perumahan (RTRW, P3KP dan RTBL)
• perumahan yang memiliki legalitas kepemilikan lahan jelas (memiliki sertifikat atau status penguasaan jelas), minimal sudah tercatat dalam SIMAK BMN
• perumahan yang tidak dalam sengketa atau dalam penguasaan pihak lain
• perumahan yang memiliki aksesibilitas baik
• perumahan yang kualitas medan dan lapangannya sesuai

Bentuk bantuan yang tersedia adalah :

• Instalasi Pengolahan Air Limbah
• Sarana persampahan
• Jaringan air minum
• Jalan lingkungan
• Drainase

HARAPAN

Itulah tantangan dan potensi penanganan di bidang perumahan yang akan dilaksanakan lima tahun kedepan. Semoga program-program yang telah direncanakan pemerintah ini bisa berjalan baik dengan dukungan semua stakeholder termasuk masyarakat, swasta dan pemerintah daerah.  Dengan adanya peran pemerintah yang lebih rinci dan terdistribusi dengan baik, diharapkan program penyediaan perumahan bagi rakyat Indonesia bisa tercapai dan angka backlog bisa diminimkan sebanyak mungkin agar kesejahteraan rakyat di bidang perumahan bisa segera tercapai.

Tweet

Subscribe to receive free email updates: