TOD, Sebuah Konsep Permukiman Terbaru a la Kota Metropolitan

JAKARTA YANG BERKEMBANG PESAT DAN SEMAKIN PADAT

Jakarta berkembang sangat cepat.  Populasi penduduk yang tadinya hanya 2.900.000 jiwa pada tahun 1960 sekarang berkembang menjadi 10.370.000 juta jiwa pada tahun 2017  (BPS 2018). Masih berdasarkan data Badan Pusat Statisik, jumlah penduduk Jakarta pada 2015 mencapai 10,18 juta jiwa. Kemudian meningkat menjadi 10,28 juta jiwa pada 2016 dan bertambah menjadi 10,37 juta jiwa pada 2017. Kemudian meningkat menjadi 10,28 juta jiwa pada 2016 dan bertambah menjadi 10,37 juta jiwa pada 2017. Artinya, selama dua tahun terakhir jumlah penduduk di Ibu Kota bertambah 269 jiwa setiap hari atau ada pertambahan 11 orang per jam baik pertambahan karena sebab migrasi maupun karena sebab angka kelahiran.

KENDARAAN VS RUAS JALAN

Meskipun dari sisi kependudukan berkembang sangat cepat dan pertumbuhan ekonomi yang juga stabil di kisaran 6% per tahun namun jika diperdalam, pertumbuhan ruas jalan yang melayani jutaan kendaraan di Jakarta nampak tidak seimbang. Tabel dibawah ini menggambarkan proporsi jumlah kendaraan dibandingkan dengan panjang jalan di Jakarta selang 5 tahun.

Perbandingan Antara Jumlah Kendaraan dan Panjang Ruas Jalan Di Jakarta
Sumber : BPS, Jakarta Data, dll

KECENDERUNGAN TINGGAL DI LUAR JAKARTA NAMUN BEKERJA DI JAKARTA

Penduduk Kota Jakarta diperkirakan berjumlah 10,37 juta jiwa pada malam hari namun ditengarai bisa mencapai 11 juta jiwa pada siang hari. Mengapa demikian? Karena ada kira-kira 1 juta jiwa penduduk yang mencari nafkah di Jakarta namun tidak tinggal di Jakarta dikarenakan berbagai faktor seperti mahalnya harga tanah, kebisingan, kepadatan dll. Pola hidup seperti ini diistilahkan sebagai migrasi risen dan bukan migrasi penduduk. Pada Tahun 2015, info ststistik menyebutkan angka 499 ribu migrasi risen di Jakarta yang berarti ada sejumlah penduduk luar Jakarta yang mengokupasi Jakarta pada saat jam kerja. 

ALAT TRANPORT MASSAL VS KENDARAAN PRIBADI

Kota-kota besar di dunia saat ini sedang menghadapi masalah dengan alat transportasi massal. Lonjakan penduduk dan pertumbuhan ekonomi yang cepat meyebabkan daya beli masyarakat meningkat dan menyebabkan kecenderungan membeli kendaraan pribadi dibandingkan menggunakan alat tranpostasi massal. Ide untuk menggunakan transportasi massal di Jakarta sendiri sebenarnya bukan ide baru. Bajaj dikenal oleh penduduk Jakarta mulai tahun 1970. Sebelumnya pada Tahun 1960 helicak dan becak juga mulai dikenal di Jakarta. Selain itu metromini (awalnya hanya digunakan untuk sarana transport atlet PON dan SEA GAMES) dan mikrolet juga merajai jalan Jakarta di awal-awal tahun 1990. Pada 2004 Jakarta melompati tantangan transportasi massal dengan kehadiran Bus Transjakarta dan kemudian juga jasa taxi online sebagai alternatif pengurai kemacetan.  Sebutlah Grab, Uber dan Gojek yang dengan seragam pengemudi khasnya berseliweran di Jakarta dalam lima tahun terakhir ini.  Awal 2019 ini Jakarta kembali membuat gebrakan yang belum dilakukan kota besar lainnya di Indonesia yaitu dengan penggunaan Mass Rapid Transit (MRT).

MRT Jakarta, launching sebagai pengurai lalu lintas Jakarta awal 2019

DEFINISI

Dalam istilah resminya, Kawasan TOD atau Transit Oriented Develompment adalah kawasan yang ditetapkan dalam rencana tata ruang sebagai kawasan terpusat pada integrasi intermoda dan antarmoda yang berada pada radius 400 (empat ratus) meter sampai dengan 800 (delapan ratus) meter dari simpul transit moda angkutan umum massal yang memiliki fungsi pemanfaatan ruang campuran dan padat dengan intensitas pemanfaatan ruang sedang hingga tinggi.

Simpul transit sendiri diefinisikan sebagai tempat yang diperuntukkan bagi pergantian intermoda dan antarmoda yang berupa stasiun kereta, terminal, pelabuhan laut, pelabuhan sungai dan danau, dan/atau bandar udara.   

Kawasan/ruang campuran yang tertera pada paragraf di atas adalah ruang atau kawasan yang memiliki dua fungsi pemanfaatan ruang atau lebih yang bersinergi baik dalam satu bangunan maupun bangunan terpisah atau blok terpisah yang memiliki integrasi fungsional dan fisik antar komponen fungsi pemanfaatan ruang.  Kedua fungsi itu adalah fungsi primer (fungsi yang melayani wilayah lebih luas dari wilayahnya sendiri, atau batas administratif daerah) dan fungsi sekunder (melayani wilayahnya sendiri, atau dalam batas administratif daerah). 

KONSEP TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT

TOD adalah konsep pengembangan perkotaan yang menuntut keterpaduan antara pola dan struktur ruang wilayah (mulai dari perumahan, komersial dan ruang reksreasi) dengan sarana transportasi umum yang dapat dijangkau dengan berjalan kaki. TOD memiliki konsep yang unik yaitu :

1. Terletak di jaringan simpul/transit jaringan transportasi massal

2. Maksimal jarak antara sarana transportasi (simpul transit) dengan pusat kegiatan adalah 400-800 meter atau jarak tempuh dengan berjalan kaki kira-kira 10 menit

3. Merupakan pengembangan pusat kegiatan, area publik, komersial, perumahan dan zona pendukung lainnya.

4. Memiliki moda trasnportasi jarak jauh dan jarak dekat.

5. Harus matching dengan arah pengembangan spasial

6. Aman, tidak terletak di kawasan rawan bencana

7. Tidak mengganggu jaringan infrastruktur bawah tanah.

IMPLEMENTASI LAPANGAN
Penerapan konsep TOD ini paling tidak memiliki beberapa manfaat :
1. Dapat mendukung pembangunan perumahan yang layak huni dan memiliki aksesibilitas yang baik dengan tersedianya jaringan transportasi yang murah dan mudah dijangkau.
2. Optimaliasi penggunaan lahan dengan memanfaatkan lahan berintensitas tinggi di pusat jaringan transportasi.

3. Kompaksitas kawasan (built up area) perkotaan menjadi lebih baik dan efektif baik secara fisik maupun secara fungsional.
4. Adanya penghematan energi dan BBM dengan tersedianya transportasi publik massal yang tersedia dekat kawasan perumahan.
5. Kesehatan dan kebugaran penduduk sekitar TOD karena "keharusan" berjalan kaki ke pusat moda transportasi setiap hari.
6. Perbaikan lingkungan yang tercapai dengan berkurangnya emisi gas karbon akibat berkurangnya aktrifitas penggunaan kendaraan pribadi.

Menerapkan konsep TOD ini tidak boleh sembarangan. Jika tidak direncanakan dengan benar malah akan membuat kawasan menjadi semrawut, kumuh dan kehilangan jati dirinya sebagai solusi terintegrasi bagi kepadatan lalu lintas Jakarta.
Untuk mendukung implementasi TOD dengan benar diperlukan beberapa syarat yaitu :
1. Tersedianya lahan yang cukup pada simpul transportasi
2. Pengembangan skema Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) dalam pembangunan TOD
3. Pengembangan regulasi di pusat dan daerah dalam mengatur TOD.
4. Sosialisasi yang gencar ke masyarakat terkait konsep-konsep TOD agar tidak berkembang sporadis dan tidak teratur.
5. Pembenahan sistem transportasi secara menyeluruh (integrated)

PRINSIP PEMBANGUNAN KAWASAN
Pada dasarnya prinsip TOD dalam mewujudkan kawasan campuran serta kawasan padat dan terpusat yang terintegrasi dengan sistem transportasi massal, adalah:
a. prinsip pengembangan kawasan dengan mendorong mobilitas berkelanjutan melalui peningkatan penggunaan angkutan umum massal. Pengembangan ini dapat dicapai dengan pengintegrasian fungsi dan fasilitas kawasan dengan struktur ruang kota; pengembangan kawasan campuran; peningkatan konektivitas dan kesatuan antar ruang dan antar bangunan dalam kawasan;  pengembangan kawasan dengan intensitas sedang hingga tinggi untuk membentuk lingkungan yang padat; penataan fungsi kawasan untuk mengurangi kebutuhan jarak perjalanan dan; perwujudan ruang terbuka yang ramah untuk  pengguna fasilitas transit.

b. prinsip pengembangan fasilitas lingkungan untuk moda transportasi tidak bermotor dan pejalan kaki yang terintegrasi dengan simpul transit. Hal ini dapat dilakukan dengan perumusan kebijakan pembatasan penggunaan kendaraan bermotor; penataan parkir yang mendorong penggunaan moda transportasi massal; pembangunan sistem jaringan jalan dan jalur moda transportasi tidak bermotor serta pejalan kaki dengan aksesibilitas tinggi; penataan bangunan untuk menciptakan lingkungan yang mendorong moda transportasi tidak bermotor dan pejalan kaki dan; pengembangan kawasan yang menyediakan rute pendek bagi pengguna moda transportasi tidak bermotor dan pejalan kaki

Contoh 3 Kawasan TOD yang sedang direncanakan pembangunannya oleh pemerintah
Foto : Kementerian PUPR

LEGALITAS
TOD harus dipayungi oleh regulasi yang baik. Tanpa regulasi ini TOD akan dibangun dengan tidak menggunakan prinsip-prinsip yang benar atau perkembangannya menjadi tidak sesuai harapan. Selain itu, regulasi ini juga dimaksudkan sebagai mekanisme kontrol pemerintah dan pemerintah daerah dalam mengendalikan Kawasan TOD.
Kawasan TOD harus ditetapkan dalam peraturan daerah tentang RTRW provinsi/kabupaten/kota. Penetapan Kawasan TOD ini diintegrasikan dengan rencana struktur ruang. Sementara itu penetapan Kawasan TOD dalam peraturan daerah tentang RTRW kabupaten/kota harus diintegrasikan dengan rencana struktur ruang, rencana pola ruang, dan ketentuan umum peraturan zonasi. Pengaturan Kawasan TOD diatur lebih rinci dalam RDTR dan Peraturan Zonasi daerah kabupaten/kota dengan memuat lokasi dan batas Kawasan TOD, peruntukan ruang, dan Peraturan Zonasi.
Akan tetapi tentu saja ada kemungkinan RDTR belum ditetapkan oleh DPRD setempat. Dalam kondisi seperti ini pencantuman lokasi dan batas Kawasan TOD serta peruntukan ruang, harus mengacu pada RTRW provinsi/kabupaten/kota yang telah berlaku. Kawasan TOD yang telah ditetapkan dalam peraturan daerah tentang RTRW, dapat diatur lebih lanjut secara teknis melalui ketentuan teknis lainnya melalui peraturan kepala daerah.

KELEMBAGAAN
Sebagai sebuah kawasan strategis, pengelolaan Kawasan TOD dapat dilakukan oleh Pemerintah (pusat), Pemerintah Daerah provinsi, Pemerintah Daerah kabupaten/kota, kerjasama antar daerah (jika kawasan melintasi dua atau lebih terirori daerah), atau melalui kerjasama antara Pemerintah/Pemerintah Daerah dengan badan usaha (KPBU).
Dalam mengelola Kawasan TOD tentu saja diperlukan sebuah lembaga yang bertanggung jawab atas eksistensi kawasan tersebut. Pemerintah atau Pemerintah Daerah dapat membentuk badan sesuai dengan kewenangannya atau menunjuk badan usaha milik negara atau badan usaha milik daerah yang merupakan operator utama sistem transportasi massal berkapasitas tinggi sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.

PERAN PEMERINTAH
Dalam kawasan strategis seperti TOD ini Pemerintah Daerah harus terlibat dan berperan aktif dalam pengaturan sejak penentuan Kawasan TOD hingga pengembangan Kawasan TOD sesuai dengan kewenangannya. Pemerintah dan Pemerintah Daerah berperan untuk menciptakan iklim usaha yang sehat dan kondusif serta menjamin keberhasilan pengembangan Kawasan TOD.  Jika iklim usaha kurang mantap dikhawatirkan perkembangannya tidak sesuai harapan dan menjadikan kualitas kawasan terdegradasi. Pemerintah Daerah berperan dalam mengembangkan perangkat penunjang untuk mewujudkan Kawasan TOD sesuai dengan kewenangannya. Ini berhubungan dengan kemampuan OPD yang dibentuk di daerah untuk mengelola kawasan. Pemerintah dan Pemerintah Daerah melakukan pengawasan dan pengendalian pemanfaatan ruang Kawasan TOD. Dalam hal Kawasan TOD dikembangkan pada koridor transportasi massal yang berkapasitas tinggi berbasis rel dan lintas wilayah, Pemerintah dan Pemerintah Daerah provinsi berkolaborasi untuk menjamin beroperasinya sistem transportasi massal tersebut secara berkelanjutan.

Demikianlah bagaimana seharusnya pengembangan TOD atau Transit Oriented Development direncanakan dan dibangun untuk menyelesaikan tantangan di bidang tranportasi, tantangan di bidang lingkungan hidup dan juga sekaligus tantangan di bidang penyediaan perumahan yang selama ini dialami kota-kota besar di Indonesia.

Tweet

Subscribe to receive free email updates: